Πώς ξεμπλοκάρει η πώληση των κατασχεμένων | Επικαιρότητα στο LivePress.gr

Lead: Η πώληση κατασχεμένων ακινήτων μέσω ηλεκτρονικών πλειστηριασμών έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Το ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες και υποψήφιους αγοραστές είναι απλό: πόσο ευνοϊκή είναι τελικά η διαδικασία για τον ιδιοκτήτη και πόσα από τα χρήματα καταλήγουν στα ταμεία της Εφορίας; Η απάντηση κρύβει σημαντικές παραμέτρους που καθορίζουν το τελικό καθαρό ποσό που εισπράττει ο δανειολήπτης.

Η διαδικασία του πλειστηριασμού ξεκινά με την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, η οποία αποτελεί τη βάση για την τιμή πρώτης προσφοράς. Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, η τιμή εκκίνησης δεν μπορεί να υπολείπεται του 65% της εμπορικής αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται από πιστοποιημένο εκτιμητή. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει ήδη μία «προστατευτική ζώνη» έναντι εξευτελιστικών προσφορών, ωστόσο η τελική τιμή πώλησης εξαρτάται αποκλειστικά από τον ανταγωνισμό των πλειοδοτών. Σε περιόδους έντονης ζήτησης, όπως η σημερινή σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, το ακίνητο μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει την αρχική εμπορική του αξία, γεγονός που λειτουργεί υπέρ του οφειλέτη.

Το κρίσιμο σημείο, ωστόσο, εντοπίζεται στη διανομή του πλειστηριάσματος. Από το ποσό που εισπράττεται αφαιρούνται κατά σειρά προτεραιότητας τα έξοδα της διαδικασίας, οι τόκοι και το κεφάλαιο του επισπεύδοντος πιστωτή, τυχόν προνομιούχες απαιτήσεις τρίτων, και τέλος το Δημόσιο. Η Εφορία διεκδικεί τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, ο οποίος ανέρχεται στο 3% της αξίας για τα ακίνητα που πωλούνται με επαχθή αιτία, ενώ σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο, αυτές ικανοποιούνται κατά προτεραιότητα έναντι των ιδιωτών πιστωτών. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του τιμήματος μπορεί να «εξαφανιστεί» πριν φτάσει στον αρχικό ιδιοκτήτη.

Τι πρέπει να γνωρίζετε:

• Η τιμή εκκίνησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη του 65% της εμπορικής αξίας, προστατεύοντας τον οφειλέτη από υποτιμημένες πωλήσεις.
• Ο φόρος μεταβίβασης 3% βαρύνει τον αγοραστή, αλλά οι ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την Εφορία αφαιρούνται πρώτες από το πλειστηρίασμα.
• Ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο μόνο αφού ικανοποιηθούν πιστωτές και Δημόσιο, ενώ σε πολλές περιπτώσεις το τελικό ποσό είναι μηδενικό.

Γιατί έχει σημασία: Η διαδικασία πώλησης κατασχεμένων ακινήτων δεν είναι απλώς ένα τεχνικό ζήτημα, αλλά ένας μηχανισμός που καθορίζει την οικονομική τύχη χιλιάδων νοικοκυριών. Η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο κατανέμεται το πλειστηρίασμα αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για κάθε ιδιοκτήτη που βρίσκεται αντιμέτωπος με αναγκαστική εκτέλεση, αλλά και για κάθε επενδυτή που επιθυμεί να αξιοποιήσει τις ευκαιρίες της αγοράς. Σε μια συγκυρία όπου οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί αυξάνονται διαρκώς, η διαφάνεια και η ορθή ενημέρωση γύρω από τα οικονομικά βάρη της διαδικασίας καθίστανται πιο επιτακτικές από ποτέ.